违约金约定过高调整的依据及标准 作者：未知     时间：2019-05-30    来源：互联网

2010年5月16日，何某与某房产开发公司（以下简称开发公司）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，何某有权在开发公司将商品房交付给其使用后360日内取得房屋所有权证书。同时双方还约定，如因开发公司责任，致使何某不能在规定期限内取得房地产权证书的，自何某应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，开发公司按日计算向何某支付全部已付款万分之二的违约金，并于何某实际取得房屋所有权证书之日起30日内由开发公司支付。

合同签订后，何某全面、及时地履行了包括付清全部房款在内的合同约定义务，开发公司也于2010年5月16日将该房屋交付给了何某。但至何某2012年7月起诉开发公司时，开发公司仍未协助何某办理产权登记。诉讼中，双方争议的主要焦点集中在开发公司虽然违约，但提出合同约定的违约金过高请求法院予以调减的要求是否合理？人民法院如何根据《合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条的规定作出违约金过高或过低的判断标准及调整原则。

审理结果

一审法院判决认为：何某、开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应该按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。”何某于2010年5月16日缴清房款后，即与开发公司及案外人家境公司签订了《委托租赁协议》，故本院对何某主张开发公司已于当日交付房屋的主张予以支持。按照双方约定，开发公司应在向何某交付商品房后360日内（即2011年5月11日前）为其办理房屋产权证书，但开发公司至今也未通知何某提交办证材料和费用，也未为其办理房屋产权证书，故本院对何某要求开发公司期限为其办理房屋所有权证书的主张予以支持。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”之规定，判决开发公司应承担违约责任，应负双方约定的20%的违约金。

双方均不服一审判决，均提起上诉。

二审总结的争议焦点是：关于第一个争议焦点，根据何某与开发公司公司签订的《商品房买卖合同》约定，开发公司的实际行为已构成违约，故对何某要求开发公司公司限期为其办理房屋所有权证书的请求予以支持。开发公司上诉请求自己的行为不构成违约的理由不成立，本院不予支持。

关于第二个争议焦点，《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该规定可以看出，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。在综合考虑开发公司公司逾期办证违约行为的情节、过错程度以及何某可能获得的预期利益等因素的情况下，对于违约金数额的确定根据公平原则及诚实信用原则，本院予以维持。

律师点评

本案经过一审、二审程序，争议的焦点是开发公司违约事实已经庭审查明，在没有任何理由的情况下单方提出约定的违约金过高而要求法院给予调减的请求是否可以得到法院的支持？

一、判断本案约定的违约金属于补偿性违约金还是惩罚性违约金

就本案而言，本案双方约定的违约金属惩罚性违约金。

1．本案何某与开发公司所约定的违约金是以迟延履行合同义务为前提约定的违约金，这种违约金仅是违约方对其迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此这种违约金的约定显然是惩罚性的约定。

2．《民法通则》第一百一十二条第二款规定：“当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”从这一规定来看，显然没有将违约金与损失挂钩，这就足以说明违约金具有惩罚性。

二、判断本案违约金是否属于人民法院可调整范围

就本案而言，本案双方约定的违约金不属于人民法院可调整范围。

1．本案当事人双方约定的违约金符合法律规定

本案当事人双方约定的违约金为日万分之二，比银行计收逾期贷款利息标准日万分之二点一还要低。

在约定违约金计算标准的情况下，参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，该条规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超出此限度的，超出部分的利息不予保护。此外，亦可以参考《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》中的规定，该批复认为对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金的规定，如果合同当事人约定的逾期付款违约金计算标准高于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的四倍，宜认定为“过高”。超过部分不予保护。同时，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该规定与前述规定均将标准给予了量化，是我们必须遵守和支持的。

2．本案开发公司违约情节非常严重

截至何某向一审法院起诉之日，开发公司迟延履行为何某办理房屋严权证书的违约天数已长达454天，且诉讼期间开发公司也未有积极履行为何某办理房屋产权证书的行为。高额违约金不是违约金约定本身过高所致，而是开发公司违约时间超长所致，故开发公司要求人民法院调低的请求不应得到支持。

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