租赁合同案件代理词--茂名合同纠纷律师 作者：李旭峰     时间：2019-05-30    来源：互联网

代 理 词

审判长：

    作为本案原告谭xx的代理人，我们根据本案的事实、相关法律规定及庭审中各方当事人的意见，针对本案的争议焦点，对本案提出如下的看法，

本案时参考：

    一、关于原告与被告于2011年12月24日签订的《安置协议》的性质与效力问题。

    1、该协议只是双方就如何避免原告因被告违约行为造成的损失进一步扩大而达成的协议。不能视为对原合同履行方式的变更。

    原告已向法庭举证证明原告原经营灯饰店在2011年12月从新福装饰材料市场迁出后，尚余大量库存，因此时被告尚未能依约如期交铺，此时原告的库存必须寻找地方安置。在这种情况下，经与被告协商，被告同意提供一闲置商铺给原告做仓库使用。这仅仅是被告为了避免因其违约行为给原告造成不必要的仓储支出的一种补救措施.

   原告经营的是灯饰生意，已吸顶灯、吊灯为主，而被告提供的是一间未经装修，没有室内吊顶的毛坯商铺。原告如需要在此经营，必须投入十余万元的装修款进行店内及门面装修。由于当时被告口头承诺会在农历新年前交铺，而且原告提供此铺位的条件就是一旦合同约定的铺位建成，原告需无条件搬回。在各方面因素都不确定的情况下，原告决不可能在此铺位投资装修经营，只能将该商品作为仓库使用。

    由于原告与被告签订租赁合同的目的是从事经营活动，而被告仅提供了一间仓库给原告作临时安置货物使用。合同目的根本无法实现，该安置协议不能视为对原合同履行方式的变更。

    2、被告称原告使用铺位进行营业不是事实。也没有向法庭举证证明。

    被告向法庭举证的原告交纳物业费、卫生费的凭证，仅能证明原告在合同解除前曾使用其提供的安置商铺，并不能证明原告使用该商铺进行经营活动。至于被告向法庭提交的收到原告与邓少国交来水电费的单据，经向原告核实，F4-01商铺，被闸成两小间，由原告与案外人邓少国各用一间，这几十元电费是邓少国所用，原告使用的半间商铺甚至连水电都没有安装，何来水电费，更别谈在此开业经营。

    即使这两单，五个多月共计交付的86元的水电费全由原告使用，也恰恰证明了原告从未在此经营，原告经营的是灯饰生意，长期需要开灯展示，怎么可能五个多月的时间只消耗价值86元的水电？这显然不合常理。

    3、即使该安置协议被视为原合同的变更，因被告违约行为在先，而该合同中，原告也没有明确表示放弃依据原合同追究被告违约责任的权利及解除合同的权利，被告企图以此协议免除违约责任的理由不能成立。

二、原告有权解除合同并请求被告承担违约责任

1、本案合同已经解除，法院目前审理工作只是确认解除合同的效力。

根据合同法的规定，解除合同的通知已随原告起诉状到达被告，因解除合同的通知到达生效，本案租赁合同已经解除。原告的诉请只是请求法院确认解除合同之效力，如果被告对原告的解除通知没有异议，法院应直接确认合同解除之效力，如果被告提出异议，法院应对原告解除合同所依据的事实、理由进行审理，并作出裁判。但在法院做出合同继续履行的判决之前，合同效力仍处在解除状态。

2、本案租赁合同已经约定了原告单方面解除合同之条件，该条件现已成就，原告有权解除合同。

根据合同第十二条第三款的规定，被告逾期交铺超过30日，原告有权单方解除合同，被告要双倍返还已收原告租金、水电及房屋保证金。因被告至今已经逾期交铺长达半年多，虽然被告在庭上谎称现在已经可以交铺，但庭后原告经过实地考察发现，被告物流广场E区二楼还是空无一屋，合同约定的商铺目前还是空中楼阁，根本不可能交付。因此，原告依照合同约定解除合同并请求被告支付违约金合理、合法。

三、本案合同因被告违约行为而解除，原告依照合同请求被告支付违约金合法。被告没有证据证明约定的违约金高于原告实际损失，其调整违约金的请求应予驳回。

合同约定按原告所交纳费用的每日2%计算逾期交铺的延迟履行违约金及约定原告解除合同后被告应双倍返还已收租金、水电及房屋保证金，均系针对被告逾期交铺这一行为而约定应承担的违约责任。原告已经举证证明灯饰、卫浴生意为原告一家的主要生活来源，因被告的违约行为导致原告家庭半年多没有收入，而这些收入本应是本案租赁合同依约履行的可预期利益。根据合同法的规定，原告的此损失被告应予赔偿。被告主张法院调整违约金，但没有举证证明该违约金过分高于原告实际损失，法院对此请求应予驳回。

综上，原告的诉请有理有据，依法应予支持。恳请人民法院查明事实，支持原告全部诉讼请求。谢谢审判长！

                                        代理人:广东鸿基律师事务所

　　　　　　　　　　　　                   李旭峰律师

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